Kira Tespiti ve Uyarlama Davası

Kira Tespiti ve Uyarlama Davası, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenlenmiş farklı türdeki davalar olarak bilinmektedir. Teoride farklı olsa da pratikte birbiri ile çok sık karıştırılan bu davalar kiracı ve kiralayan arasındaki ilişkinin daha sağlıklı bir şekilde sürmesine olanak sağlar. Bu doğrultuda söz konusu dava çeşitleri ile ilgili merak edilenleri aşağıdaki şekilde değerlendirmek mümkündür.

Kira Tespiti Davası Nedir?

Kira Tespiti Davası; belli sınırlar içerisinde kalınarak kira bedelinin hâkim tarafından yeniden belirlenmesi olarak tanımlanmaktadır. Kiracı ve kiralayan arasındaki anlaşmazlıklara dayanan bu dava zaman zaman 5 yılı aşan kiralamalarda da gündeme gelmektedir. Kiralamanın 5 yıldan uzun sürmesi durumunda anlaşmazlık olmasa dahi kiralayan tarafından kira tespiti davası açılabilmektedir.

Kira sözleşmesi, taraflar arasında yapılan ve bir borç ilişkisi doğuran sözleşmeler olarak kabul edilmektedir. Kira ile alakalı bütün şartların belirlendiği sözleşmelere dair en ciddi anlaşmazlık kira artış oranı ile alakalıdır. Kiranın ne kadar olacağı ve artış miktarı önceden belirlenmemişse TÜFE oranı dikkate alınarak düzenlemeler gerçekleşir. Buna ek olarak; 5 yılı aşkın sürelerde kiralayanın maddi olarak kendisini koruması adına mahkemeye başvurması mümkündür.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen nedenlerden dolayı ortaya çıkar. Bu dava kiranın yeniden belirlenmesi adına tercih edilmektedir. Sözleşmenin şartlarının ifa edilmesinde hakkaniyete aykırı bir durum mevcutsa bu noktada kira bedelinin uyarlanması için mahkemeye başvurulmaktadır. Olağanüstü durumların sözleşme şartlarının ifasını zorlaştıracağı düşünülebilmektedir.

Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespiti Davası arasındaki en ciddi farklılık hâkimin yeniden belirleme yaparken herhangi bir şarta bağlı olmamasıdır. Çünkü sözleşmenin kurulduğu andaki şartlarla mevcut şartların o denli farklı olması edim yükümlülüğünü zorlaştırmaktadır. Bu da düzenlemenin adil bir sonuç çıkacak şekilde yapılmasını gerektirmektedir. Dünyada son yıllarda yaşanan COVID-29 salgını Kira Uyarlama Davası konusunda önemli bir örnek teşkil etmektedir.

Kira Tespiti Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar Nelerdir?

Kira konusundan hukuki uyuşmazlıklar ile alakalı en ciddi unsurlardan bir tanesi olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle kira uyuşmazlıkları değerlendirmeleri de derinlemesine yapmayı gerektirmektedir. Bu noktada birbiri ile çok sık karıştırılan konular olan Kira Tespiti ve Kira Uyarlama Davası arasındaki ayrımı değerlendirmek şarttır. İşte bu iki dava arasındaki temel farklılıklar!

• Kira bedelinin tespiti amacıyla açılan davalarda öncelikli şart kira bedeli ile alakalı taraflar arasında artışa dair bir anlaşmanın olmaması ve sürenin 5 yıldan uzun olmalıdır. Öte yandan kira bedelinin uyarlanması davasında tarafların öngöremeyeceği bir durumdan kaynaklanarak edimin yerine getirilmesinin söz konusu olmamalıdır.
• Kira bedelinin tespiti davasında hâkim 5 yılı aşmayan sözleşmeler için maksimum TÜFE oranında bir artışa hükmedebilmektedir. 5 yılı aşan sözleşmelerde ise hem TÜFE hem de hakkaniyet çerçevesinde karar alınmaktadır. Kira bedelinin uyarlanmasında hâkimin alacağı kararı sınırlayan herhangi bir orandan söz edilemez.
• Kira bedelinin tespiti davası konut ve çatısı olan iş yerleri için söz konusudur. Ancak kira bedelinin uyarlanması davası taşınır ve taşınmaz bütün kira sözleşmelerini kapsamaktadır.

Kira bedeli ile alakalı Türk Borçlar Kanunu geniş düzenlemeler getirmiştir. Ancak 1 Temmuz 2022 tarihinde getirilen uygulama çerçevesinde kira artışının maksimum %25 oranında olacağına hükmedilmiştir. Söz konusu uygulamanın 1 Temmuz 2023’e kadar devam edeceği bilinmektedir. Bu noktada kira bedelinin tespiti ile alakalı davalarda bahse konu düzenlemenin de dikkate alınacağı unutulmamalıdır.

Yine son dönemde sıklıkla anılan Kira İlişkilerinde Tahliye ile ilgili yazımıza buradan ulaşabilir, kira bedelinin tespitinde dikkate alınan ÜFE ve TÜFE oranlarına TÜİK’in resmi internet sitesinden ulaşım sağlayabilirsiniz.